วันนี้ The LivingOS จะมาเล่ารายละเอียดเกี่ยวกับพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับล่าสุดให้ทุกคนได้ทราบเป็นข้อมูลเพิ่มเติมกันค่ะ
ซึ่งเดิมทีพ.ร.บ.ฉบับนี้เริ่มมีมาตั้งแต่ในปี พ.ศ.2522 และได้มีการปรับปรุงแก้ไขจนมาถึงฉบับล่าสุดคือ พ.ร.บ.อาคารชุด(ฉบับที่4) มีผลบังคับใช้เมื่อ 4 ก.ค. 2551 ด้วยเหตุผลที่ว่าพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2552 มีการใช้มาเป็นเวลานานมากแล้ว จึงอาจทำให้ไม่สอดคล้องกับการปฏิบัติจริง ไม่สามารถให้ความคุ้มครองแก่ผู้ซื้อหรือผู้บริโภคได้ จึงได้มีการเพิ่มบทบัญญัติ และเปลี่ยนแปลงในบางข้อกำหนด และในปัจจุบันนี้ก็ถือว่าเป็นเวลาหลายปีแล้วที่ได้มีการประกาศปรับปรุงเรื่องพ.ร.บ.อาคารชุด แต่หลายๆคนหรือบางนิติยังฯมีข้อสงสัยหรือไม่เข้าใจในตัวพ.ร.บ.กันอยู่มากมายเลยค่ะ ทั้งในส่วนที่ยังไม่รู้หรืออาจจะขาดความเข้าใจ เราจะมาดูกันค่ะว่าในข้อกำหนดกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุด(ฉบับที่4) พ.ศ.2551 มีอะไรเปลี่ยนแปลงหรือเพิ่มเติมเข้ามาบ้าง
1. การเพิ่มบทนิยาม
1.1 “การประชุมใหญ่” หมายความว่า การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วมแล้วแต่กรณี
1.2 “คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
1.3 “กรรมการ” หมายความว่า กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
1.4 “ผู้จัดการ” หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
2. การจดทะเบียนอาคารชุด
พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่ ระบุให้มีหลักฐานและรายละเอียดเพิ่มเติมในการยื่นเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด ดังต่อไปนี้
2.1 แผนผังอาคารชุด โดยต้องระบุรวมถึงเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ
2.2 กำหนดให้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทั้งที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์ เป็นต้น
2.3 การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด กำหนดให้เอกสาร ข้อมูลหรือภาพใดๆ ก็ตามที่เกี่ยวกับการโฆษณาขายห้องชุด ให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วยและให้เก็บไว้เพื่อเป็นหลักฐาน
2.4 การทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ระหว่างทางโครงการกับผู้ซื้อห้องชุดนั้น ต้องทำตามแบบสัญญาที่ประกาศกำหนด แต่ถ้าในสัญญาไม่เป็นไปตามแบบสัญญาที่กำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อ สัญญาส่วนนั้นถือว่าไม่มีผลบังคับใช้
3. เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ห้องชุด
จากพ.ร.บ.เก่าในปี 2522 กรรมสิทธิ์ในส่วนของเนื้อที่ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วม ได้ระบุว่าเป็นไปตามอัตราส่วนของราคาห้องชุด แต่ในกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นั้นให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดตามที่ขอจดทะเบียนไว้ ส่วนประเด็นที่เป็นปัญหาเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในเนื้อที่ หรือระบบต่างๆ ในอาคารว่าส่วนไหนใช่หรือไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลางนั้น ได้กำหนดไว้ดังนี้
3.1 การตั้งสำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด ถือว่าเป็นทรัพย์สินส่วนกลางและจะต้องอยู่ภายในอาคารชุดเท่านั้น
3.2 สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ หรือการกำจัดมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล
3.3 ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้า ต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่ปกติของเจ้าของร่วม
3.4 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวม ค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์
3.5 กรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชําระเงินภายในเวลาที่กําหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี หากค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
3.6 บุคคลต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ แต่เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น และเมื่อมีการเปลี่ยนสัญชาติหรือได้รับโอนในฐานะที่เป็นทายาทมรดกเป็นคนต่างด้าว แต่การมีกรรมสิทธิ์นั้นยังเกินร้อยละ 49 ต้องจำหน่ายในส่วนที่เกินนั้นภายใน 1 ปี นับจากวันที่เสียสัญชาติไทย
4. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอาคารชุด
สำหรับผู้ที่ต้องการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง โดยผู้จัดการต้องออกหนังสือรับรองให้เจ้าของร่วมภายใน 15 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับคำร้อง
4.1 เกี่ยวกับข้อบังคับอาคารชุด หากต้องการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับของอาคารชุดสามารถทำได้ แต่ต้องเป็นไปโดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้จัดการต้องนําไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน
4.2 กำหนดคุณสมบัติกรรมการนิติอาคารชุด การเพิ่มเติมในส่วนนี้เนื่องจากในทางปฏิบัติ เจ้าของโครงการมักส่งตัวแทนของตนเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด แล้วอาศัยช่องทางนี้เอาเปรียบลูกบ้าน
5. กำหนดให้มีรูปแบบคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดที่ชัดเจนขึ้น
คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน มีวาระการดํารงตําแหน่งคราวละ 2 ปี สามารถดำรงตำแหน่งได้ไม่เกิน 2 วาระ และให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับจากวันประชุมใหญ่
6. กำหนดคุณสมบัติ และคุณลักษณะของกรรมการนิติบุคคล
6.1 ต้องเป็นเจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม เป็นผู้แทนโดยชอบธรรม หรือเป็นตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีนิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม และจะต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม
6.2 กรรมการพ้นจากตําแหน่งเมื่อตาย ลาออก เป็นบุคคลมีลักษณะต้องห้ามที่ประชุมใหญ่มีมติให้พ้นจากตําแหน่ง
6.3 ให้ประธานกรรมการเป็นผู้เรียกประชุมคณะกรรมการ และในกรณีที่กรรมการตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปร้องขอให้เรียกประชุมคณะกรรมการ ประธานกรรมการต้องกำหนดวันประชุมภายใน 7 วัน และต้องมีกรรมการไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจํานวนกรรมการทั้งหมดจึงจะเป็นองค์ประชุม การวินิจฉัยชี้ขาดของที่ประชุมให้ถือเสียงข้างมาก หากคะแนนเสียงเท่ากันให้ประธานมีสิทธิ์เพิ่มอีกเสียงเพื่อชี้ขาด
7. เกี่ยวกับคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
7.1 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุล อย่างน้อย 1 ครั้ง ทุกรอบ 12 เดือน ต้องมีรายการแสดงจํานวนสินทรัพย์และหนี้สิน บัญชีรายรับรายจ่าย และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนําเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่
7.2 ให้นิติบุคคลจัดทํารายงานประจําปีแสดงผลการดําเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และส่งสําเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วม ก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน
7.3 ให้นิติบุคคลเก็บรักษารายงานประจําปีแสดงผลการดําเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สํานักงานของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้
8. เกี่ยวกับการจัดให้มีการประชุมใหญ่
8.1 การประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก – ต้องจัดขึ้นภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่จดทะเบียนไว้
8.2 การประชุมใหญ่สามัญ – จัดให้มีปีละ 1 ครั้งภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อพิจารณาอนุมัติงบดุล รายงานประจําปี แต่งตั้งผู้สอบบัญชี และพิจารณาเรื่องอื่นๆ ซึ่งการเรียกประชุมใหญ่ต้องทำหนังสือนัด อย่างน้อย 7 วันก่อนประชุม และในการประชุมต้องมีการลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม
8.3 ประชุมใหญ่วิสามัญ – ในกรณีมีเหตุจําเป็นผู้ที่มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญได้ คือ ผู้จัดการ, คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุม หรือเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 20% ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อ
9. บทบัญญัติเกี่ยวกับพนักงานเจ้าหน้าที่
ในการปฏิบัติตามพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับล่าสุด ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจดังต่อไปนี้
9.1 มีหนังสือเรียกบุคคลใดมาให้ถ้อยคําชี้แจงข้อเท็จจริงหรือทําคําชี้แจงเป็นหนังสือ หรือให้ส่งหลักฐานใดเพื่อประกอบการพิจารณาหรือตรวจสอบการปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้
9.2 เข้าไปในที่ดินและอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด หรือสถานที่ที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด เพื่อสอบถามข้อเท็จจริง ตรวจดูเอกสารหรือหลักฐาน ข้อเท็จจริง เพื่อประกอบการพิจารณาหรือตรวจสอบการปฏิบัติการตาม
9.3 อายัดเอกสาร บัญชี ทะเบียน หรือหลักฐานเพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบและดําเนินคดี
10. บทกำหนดโทษ
ได้มีการเพิ่มบทบัญญัติถึงการกำหนดโทษ กรณีที่มีผู้ใดฝ่าฝืน ไม่ปฏิบัติตามจะมีการระวางโทษและปรับเงินในอัตราต่างๆ ตั้งแต่มาตรา 63 ถึงมาตรา 73 ตามพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับล่าสุด 2551 นี้
หากต้องการอ่าน พ.ร.บ. ฉบับที่4 ปีพ.ศ.2551 ฉบับเต็มสามารถคลิกที่นี่ได้เลยค่ะ
ขอขอบคุณข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ https://www.reic.or.th/News/RealEstate/433015 และ http://www.thaicondoonline.com/cm-condonews/470—2551-4
